根据希腊最新政策，通过25万欧元投资房产实现移民的流程如下：
一、核心条件
- 需在希腊购买价值至少25万欧元的永久产权房产，或通过“商改住”项目将商业/工业房产转为住宅。
- 部分热门区域（如雅典主城区）投资门槛上调至50万欧元，但“商改住”项目仍保留25万欧元政策。
附加条件
- 申请人需年满18周岁，无犯罪记录，身体健康。
- 需购买医疗保险，部分情况下需缴纳养老保险。
二、费用明细
房产交易成本
- 2006年前房产需缴纳3.09%交易税，2006年后改为增值税24%。
- 律师费约房价1.2%，市政税为交易税的3%，公证费150欧元，土地注册费0.8%。
移民办理费用
- 全家办理居留身份约480欧元，签证费每人500欧元（18岁以下子女免费）。
总成本估算
- 基础费用约27万欧元，若包含税费、保险等，总成本可能达30万欧元以上。
三、申请流程
提交申请
- 在希腊境内直接申请或通过境外授权委托办理，需提供房产证明、身份文件等。
续签与入籍
- 持有居留许可满7年后，满足居住及语言要求即可申请入籍。
四、注意事项
房产限制：
商改住房产不得短租，否则可能被取消身份。
区域差异：部分区域（如克里特岛、圣托里尼）投资额上涨至80万欧元。
政策变动：建议通过希腊移民局或专业机构获取最新信息。
通过以上步骤，即可实现以25万欧元投资房产获得希腊永久居留权。
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